小規模宅地等の特例
相続税は、自宅の敷地や事業用の土地のように 「相続人がそのまま住み続けたい・事業を続けたい」 土地にも容赦なく課税されます。しかしそのままの評価額で相続税を計算すると、相続人は自宅を売却しなければ納税できない、というケースが起きかねません。
そこで設けられているのが、租税特別措置法第69条の4に基づく 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例、通称 小規模宅地等の特例 です。被相続人が居住用や事業用に使っていた一定の宅地を相続した場合、限度面積までの部分について評価額を 最大80%減額 できる、相続税の最重要特例です。
この章では、特例の3区分（特定居住用・特定事業用・貸付事業用）の 限度面積と減額割合、そして複数の宅地を相続したときの 併用ルール を整理します。FP3級では、3区分の数字（330・400・200／80%・80%・50%）を覚えるだけでも得点源になる頻出論点です。
特例の対象となる3区分
Section titled “特例の対象となる3区分”小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、被相続人の使い方に応じて次の3つに分かれます。
| 区分 | 用途 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人または同一生計親族が居住していた宅地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人または同一生計親族が事業（貸付以外）に使っていた宅地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 被相続人が貸付事業（賃貸アパート・駐車場等）に使っていた宅地 | 200㎡ | 50% |
「特定」とつくものは80%減額、つかない（貸付事業用）ものは50%減額、と整理すると覚えやすいでしょう。
試験で出るポイント
数字は 「居住330・80／事業400・80／貸付200・50」 の語呂で覚えます。「さんさん（330）はちまる（80）／よんまる（400）はちまる（80）／にまる（200）ごじゅう（50）」と区切って繰り返すと定着しやすくなります。
特定居住用宅地等 ── 自宅を相続するケース
Section titled “特定居住用宅地等 ── 自宅を相続するケース”最も出題頻度が高いのが 特定居住用宅地等 です。被相続人が居住していた自宅の敷地が対象で、誰がその宅地を取得するかで適用要件が変わります。
取得者別の適用要件
Section titled “取得者別の適用要件”| 取得者 | 適用要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 無条件で適用可（保有要件・居住要件なし） |
| 同居親族 | 申告期限（相続開始から10ヶ月）まで 保有・居住を継続 |
| 別居親族（家なき子） | 一定要件（被相続人に配偶者・同居親族がいない、取得者は3年以上自分または配偶者所有の家屋に住んでいない 等）を満たす場合のみ適用 |
配偶者が取得すれば文句なしに適用される一方、同居親族の場合は申告期限まで売らずに住み続ける必要があります。一人暮らしの被相続人の自宅を、別居している子が相続する場合には 家なき子特例 と呼ばれる例外要件で適用が認められることがあります。
被相続人の自宅敷地（地積400㎡、自用地評価額1億2,000万円）を、配偶者が相続したケース。
- 限度面積 330㎡ までが80%減額の対象。
- 1㎡あたりの評価額：1億2,000万円 ÷ 400㎡ ＝ 30万円
- 減額対象部分：30万円 × 330㎡ ＝ 9,900万円。このうち80%が減額。
- 減額額：9,900万円 × 80% ＝ 7,920万円
- 評価額：1億2,000万円 − 7,920万円 ＝ 4,080万円
400㎡のうち330㎡を超える70㎡部分は減額対象外で、通常の評価のまま課税対象に残ります。
試験で出るポイント
配偶者が自宅を相続する場合、保有要件・居住要件なしで無条件適用 です。「申告期限まで住み続けないと適用できない」という選択肢が出たら、配偶者には当てはまらないので誤りです（同居親族には当てはまる）。
特定事業用宅地等 ── 個人事業の店舗・工場の敷地
Section titled “特定事業用宅地等 ── 個人事業の店舗・工場の敷地”被相続人が個人事業の店舗・工場・事務所などに使っていた宅地は 特定事業用宅地等 に該当します。400㎡まで80%減額 と、最も限度面積が広い区分です。
適用には、その宅地で行われていた事業を相続人が 申告期限まで継続 し、かつ その宅地を保有し続ける ことが要件となります。なお、相続開始前3年以内に新たに事業を始めた宅地は、原則として対象外です（投機的な特例利用を防ぐため）。
ここでいう「事業」には貸付事業（不動産賃貸業）は含まれません。賃貸アパートや駐車場の敷地は、後述する 貸付事業用宅地等 で扱われます。
貸付事業用宅地等 ── 賃貸アパート・駐車場の敷地
Section titled “貸付事業用宅地等 ── 賃貸アパート・駐車場の敷地”被相続人が 賃貸アパート・貸駐車場 などに使っていた宅地は 貸付事業用宅地等 に該当し、200㎡まで50%減額 が受けられます。
「事業」と名前がつきますが、特定事業用と違い 減額割合は50% にとどまり、限度面積も200㎡と狭くなります。これは、賃貸経営は被相続人自身の労働色が薄く、相続人がそのまま継続できる範囲が比較的広いと考えられているためです。
3年以内に貸付を開始した宅地は原則対象外
Section titled “3年以内に貸付を開始した宅地は原則対象外”特定事業用と同様、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は 原則として対象外 です（事業的規模で3年を超えて貸付事業を行っていた場合は除く）。「相続税対策のために亡くなる直前にアパートを建てて貸し始める」というスキームを封じる目的です。
試験で出るポイント
数字の取り違えが頻出です。「貸付」だけは50%減額・200㎡まで と覚えます。残りの2区分（特定居住用・特定事業用）はいずれも 80%減額 ですが、限度面積は 居住330・事業400 と異なる点に注意しましょう。
限度面積の併用ルール
Section titled “限度面積の併用ルール”複数の宅地を相続した場合、それぞれが要件を満たせば 複数の区分を併用 できます。ただし併用の仕方は組み合わせによって異なります。
特定居住用と特定事業用は完全併用可（最大730㎡）
Section titled “特定居住用と特定事業用は完全併用可（最大730㎡）”特定居住用宅地等（330㎡） と 特定事業用宅地等（400㎡） は、面積調整なしで両方フルに使えます。両方を最大限活用すれば、330㎡＋400㎡ ＝ 最大730㎡ まで80%減額が受けられます。
貸付事業用との併用は面積調整あり
Section titled “貸付事業用との併用は面積調整あり”これに対して、貸付事業用宅地等（200㎡） を他の特例と併用する場合は、限度面積の調整計算 が必要です。具体的には、次の式の合計が 200㎡以下 に収まる範囲でしか適用できません。
特定居住用面積 × 200/330 ＋ 特定事業用面積 × 200/400 ＋ 貸付事業用面積 ≦ 200㎡
つまり、貸付事業用は他の2つに比べて「枠を食う」割合が大きいわけです。FP3級ではこの式を覚えるところまでは求められませんが、「特定居住用と特定事業用は調整なしで併用可、貸付事業用は他の特例と組み合わせると面積調整あり」というルールだけは押さえておきましょう。
| 併用の組み合わせ | 限度面積の調整 |
|---|---|
| 特定居住用 ＋ 特定事業用 | 調整なし（330㎡＋400㎡＝最大730㎡） |
| 特定居住用 ＋ 貸付事業用 | 調整あり（按分計算） |
| 特定事業用 ＋ 貸付事業用 | 調整あり（按分計算） |
| 3つすべて併用 | 調整あり（按分計算） |
適用に共通する手続要件
Section titled “適用に共通する手続要件”3区分のいずれを使う場合でも、次の点は共通します。
- 相続税の申告書を提出すること（特例適用後に税額がゼロになる場合でも申告が必要）
- 相続税の 申告期限（相続開始の翌日から10ヶ月）まで に遺産分割を完了し、対象の宅地を取得する人を確定させること
- 申告期限までに分割が決まらなかった場合は、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、3年以内に分割すれば適用可能
試験で出るポイント
「相続税がゼロになるなら申告不要」という選択肢は 誤り です。配偶者の税額軽減 や小規模宅地等の特例を使って税額がゼロになっても、それらの特例の適用には 相続税の申告書提出が必須。同じ「申告必須」という要件は配偶者の税額軽減との横断論点です。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 被相続人の自宅 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 個人事業の店舗・工場（貸付以外） |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% | 賃貸アパート・貸駐車場 |
この3行の数字を覚えるだけで、FP3級の小規模宅地等の特例関連の出題のかなりの部分はカバーできます。あとは「配偶者は無条件」「同居親族は申告期限まで保有・居住」「申告必須」という運用ルールを押さえれば万全です。
特定居住用宅地等に該当する宅地を相続税の課税価格の計算上、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象とする場合、330㎡を限度面積として80%の減額を受けることができる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
特定居住用宅地等は 330㎡まで80%減額 が小規模宅地等の特例の規定どおり。なお、特定事業用宅地等は400㎡まで80%、貸付事業用宅地等は200㎡まで50%と数字が異なるため取り違えに注意。
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地（貸付事業用宅地等）について、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受ける場合、400㎡を限度面積として80%の減額を受けることができる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
貸付事業用宅地等は 200㎡を限度面積として50%減額 が正しい。400㎡・80%は 特定事業用宅地等（賃貸以外の個人事業に使っていた宅地）の数字であり、貸付事業用との取り違えは典型的なひっかけ。
被相続人の配偶者が、被相続人と同居していた自宅の敷地（特定居住用宅地等に該当）を相続した場合、当該特例の適用を受けるには、申告期限まで当該宅地を保有し、かつ居住し続けていなければならない。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
配偶者が特定居住用宅地等を取得した場合は、保有要件・居住継続要件はなく無条件で適用 できる。申告期限までの保有・居住が要件となるのは 同居親族 が取得した場合である。配偶者は最も保護される取得者として扱われている。
被相続人の自宅敷地400㎡（自用地評価額1億2,000万円）を配偶者が相続し、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、減額後の相続税評価額として最も適切なものはどれか。
① 4,080万円 ② 6,000万円 ③ 9,900万円
解答
正解：①
1㎡あたり：1億2,000万円 ÷ 400㎡ ＝ 30万円。限度面積330㎡分の評価 ＝ 30万円 × 330㎡ ＝ 9,900万円、その80%減額 ＝ 7,920万円。減額後の評価額 ＝ 1億2,000万円 − 7,920万円 ＝ 4,080万円。
特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用宅地等（400㎡）の両方について小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、限度面積を調整することなく合計730㎡まで80%減額の対象とすることができる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
特定居住用と特定事業用は面積調整なしで完全併用可 で、合計最大730㎡まで80%減額が受けられる。一方、貸付事業用宅地等を併用 する場合は限度面積の按分調整が必要となる点に注意。
小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けて、計算上、納付すべき相続税額がゼロとなる場合、相続税の申告書を提出する必要はない。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
小規模宅地等の特例の適用には、相続税の申告書の提出が必須。特例を使った結果として税額がゼロになる場合でも、特例適用の事実を申告して初めて減額が認められる。配偶者の税額軽減と同様、税額ゼロでも申告は必要となる点を押さえること。