農地法（3条・4条・5条）
国民への食料供給を担う 農地 は、国土の中でも特別に保護すべき土地として 農地法 で扱いが定められています。同法は、農地の所有権や賃借権を勝手にやりとりすることや、農地を住宅地・駐車場に作り替えることに 許可制 を敷き、無秩序な転用や農地の細分化を防いでいます。
FP3級では、農地に関する権利関係の変動が 「3条」「4条」「5条」 の3つの条文に振り分けられており、それぞれで 許可権者（誰の許可が必要か）が異なる、という枠組みが頻出論点として問われます。本章では、3条・4条・5条の違いと、市街化区域内の届出特例 を体系的に整理します。
農地法の対象 ── 「農地」と「採草放牧地」
Section titled “農地法の対象 ── 「農地」と「採草放牧地」”農地法が規制対象とするのは、以下の2つの土地です。
- 農地 ── 耕作の目的に供される土地（田・畑など）
- 採草放牧地 ── 主として家畜の放牧や、家畜の飼料・敷料用の採草の目的に供される土地
ここで重要なのは、登記簿上の地目（田・畑・宅地など）ではなく、現況 で判断される点です。登記簿上は「畑」であっても、現に住宅が建ち長年耕作されていない土地は農地に該当しません。逆に、登記上「雑種地」でも実態として耕作されていれば農地法の対象となります。
試験で出るポイント
農地に該当するかどうかは 登記簿上の地目ではなく現況 で判定します。「登記簿上の地目で判定する」とする選択肢は誤りです。
3条・4条・5条の違い
Section titled “3条・4条・5条の違い”農地に関する権利の動きは、「所有者が変わるか／用途が変わるか」という2つの軸で次の3パターンに整理されます。
| 区分 | 場面 | 所有者 | 用途 | 許可権者 |
|---|---|---|---|---|
| 農地法 3条 | 権利移動（農地のまま売買・贈与・賃貸借） | 変わる | 農地のまま | 農業委員会 |
| 農地法 4条 | 自己転用（自分の農地を非農地に変える） | 変わらない | 農地→非農地 | 原則 都道府県知事等 |
| 農地法 5条 | 転用目的の権利移動（売買＋転用） | 変わる | 農地→非農地 | 原則 都道府県知事等 |
3条：権利移動（農地のまま売買・賃貸）
Section titled “3条：権利移動（農地のまま売買・賃貸）”農地法3条 は、農地（または採草放牧地）を 農地のまま 他人に譲渡したり、貸したりする場合に適用されます。たとえば「隣の農家のAさんに自分の畑を売る」「Bさんに田んぼを賃貸する」といった取引です。
許可権者は 農業委員会（市町村に置かれる農業者の代表組織）です。許可を得ずに行った契約は無効となります。
3条の趣旨は、農地が継続的に農業に使われるよう、譲受人が本当に農業を行うかどうかをチェックする ことにあります。
4条：自己転用（農地を非農地に変える）
Section titled “4条：自己転用（農地を非農地に変える）”農地法4条 は、所有者本人が 自分の農地を非農地に変える 場合に適用されます。たとえば「自分の畑をつぶして自宅を建てる」「田んぼを駐車場にする」といったケースです。所有者は変わらず、用途だけが変わるパターンです。
許可権者は原則として 都道府県知事 です（一定面積を超える場合などを除き、市町村長へ権限移譲されているケースもあります。FP3級レベルでは「原則 都道府県知事の許可」と覚えれば十分です）。
5条：転用目的の権利移動（売買＋転用）
Section titled “5条：転用目的の権利移動（売買＋転用）”農地法5条 は、農地を 他人に売却し、買主がそれを非農地として使う 場合に適用されます。3条と4条が組み合わさったパターン、すなわち 「所有者の交代」と「用途変更」が同時に起きる 取引です。
実際の不動産取引では、この5条のケースが最も多くなります。たとえば「農家のAさんが自分の畑を建売業者Bさんに売り、Bさんはそこに住宅を建てて分譲する」というのが典型例です。
許可権者は4条と同じく原則 都道府県知事 です。
試験で出るポイント
3条＝農業委員会、4条・5条＝原則 都道府県知事 がベース。3条は「農地→農地」、4条は「自分の農地→非農地」、5条は「他人の農地として転用」と覚えると整理しやすいです。「3条が都道府県知事」「4条が農業委員会」と取り違えさせる出題が頻出。
市街化区域内の特例（届出のみ）
Section titled “市街化区域内の特例（届出のみ）”すでに市街化が進んでいる 市街化区域内 では、農地を住宅地や事業用地に転用する需要が高く、いちいち都道府県知事の許可を求めていては土地利用が滞ります。そこで農地法には次の特例が設けられています。
- 市街化区域内 の農地について、4条（自己転用） および 5条（転用目的の権利移動） に該当する場合は、あらかじめ農業委員会に届出 をすれば足り、都道府県知事の許可は不要。
これを 「市街化区域内の届出特例」 と呼びます。届出先は 農業委員会 であり、許可ではなく 届出のみ で済む点が大きな違いです。
ここで2つの注意点があります。
- 3条には市街化区域の特例は適用されません。市街化区域内であっても、農地のままの権利移動には 農業委員会の許可 が必要です（届出ではない）。
- 市街化調整区域 や 非線引き区域 には届出特例がなく、4条・5条には原則どおり 都道府県知事の許可 が必要です。
試験で出るポイント
市街化区域内の届出特例は 「4条と5条のみ」 です。「3条にも市街化区域の特例がある」とする選択肢は誤り。届出先は 農業委員会 であって都道府県知事ではない点もよく問われます。
農地法の比較まとめ
Section titled “農地法の比較まとめ”| 条文 | 対象行為 | 例 | 原則の手続き | 市街化区域内の特例 |
|---|---|---|---|---|
| 3条 | 権利移動（農地のまま） | 農地を農家に売却・賃貸 | 農業委員会の許可 | 特例なし（許可必要） |
| 4条 | 自己転用 | 自分の農地に自宅を建築 | 原則 都道府県知事の許可 | 農業委員会への届出 で足りる |
| 5条 | 転用目的の権利移動 | 農地を業者に売却し宅地化 | 原則 都道府県知事の許可 | 農業委員会への届出 で足りる |
違反した場合の効力
Section titled “違反した場合の効力”農地法の許可・届出を経ずに行われた契約や転用行為は、原則として 無効 であり、所有権移転登記もできません。さらに、行政から 原状回復命令 や 罰則 が課される可能性もあります。農地は単なる土地ではなく、食料生産の基盤として強く保護されている点を意識しましょう。
農地法に規定される農地に該当するか否かは、当該土地の登記簿上の地目によって判断される。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
農地法上の「農地」の判定は、登記簿上の地目ではなく現況 で行われる。登記上「田」「畑」となっていても現に耕作されておらず宅地化されていれば農地に該当せず、逆に登記上「雑種地」であっても現況が耕作地であれば農地法の対象となる。
農地の所有者が、自己が所有する農地を住宅用地として自ら転用する場合、農地法第4条の規定に基づき、原則として農業委員会の許可を受けなければならない。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
自己転用 は 農地法4条 に該当し、許可権者は原則として 都道府県知事（一定面積を超える場合などを除き市町村長への権限移譲あり）である。農業委員会 の許可が必要なのは、農地のままの権利移動を行う 3条 のケース。3条と4条で許可権者を取り違えさせる典型パターン。
市街化区域内にある農地を宅地に転用する目的で売買する場合に必要な手続きとして、最も適切なものはどれか。
① 都道府県知事の許可を受ける必要がある ② あらかじめ農業委員会に届け出れば足りる ③ 農業委員会の許可および都道府県知事の許可の両方を受ける必要がある
解答
正解：②
転用目的の権利移動は 農地法5条 に該当し、原則は都道府県知事の許可が必要。ただし 市街化区域内 の農地については、あらかじめ農業委員会に届出 をすれば許可は不要となる（市街化区域内の届出特例）。届出先が農業委員会である点を、都道府県知事と混同しないよう注意。
市街化区域内において、農地のまま他人に売却する場合（農地法3条に該当）も、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要である。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
市街化区域内の届出特例は 4条（自己転用） および 5条（転用目的の権利移動） に限り適用される。3条（農地のままの権利移動） は市街化区域内であっても 農業委員会の許可 が必要であり、届出では足りない。「3条にも市街化区域特例がある」と勘違いさせる典型ひっかけ。
農地法によれば、農地を耕作目的で他人に売却する場合は、当事者は農業委員会の許可を受ける必要があり、許可を受けずに行った売買契約は原則として無効となる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
農地のままの権利移動は 農地法3条 に基づき 農業委員会の許可 が必要であり、許可を経ずに締結された売買契約は原則として 無効 となる。所有権移転登記も認められない。農地は食料生産の基盤として強く保護されており、無断取引は厳しく規制されている。
市街化調整区域内の農地を駐車場として自ら転用する場合の手続きとして、最も適切なものはどれか。
① あらかじめ農業委員会に届け出れば足りる ② 原則として都道府県知事の許可を受ける必要がある ③ 市街化調整区域内では、いかなる場合も農地の転用は認められない
解答
正解：②
自己転用は 農地法4条 に該当し、原則として 都道府県知事の許可 が必要となる。届出特例は 市街化区域内 に限り適用されるものであり、市街化調整区域 は対象外。なお、市街化調整区域での転用許可は実務上ハードルが高いが、「いかなる場合も認められない」わけではないため、③も誤り。